Loader
 

Nieruchomości w praktyce

Wszystko co chciałbyś wiedzieć o prawie własności nieruchomości

Co to jest służebność osobista?

służebność osobistaOstatnio pracowałam nad dość nietypowym tematem związanym z lokalem mieszkalnym.  Otóż, były sobie dwie siostry. Matka darowała jednej z nich (młodszej córce) lokal  mieszkalny (w którym mieszkała). Ustanowiła przy tym służebność osobistą mieszkania dla siebie i drugiej starszej córki. Lata mijały. Matka zmarła. Młodsza córka od lat mieszkała w Anglii a starsza w lokalu po mamie. Problem zaczął się, gdy po śmierci matki, zamieszkująca lokal siostra przestała opłacać opłaty do Spółdzielni.  Po kilku latach powstało spore zadłużenie, które musi spłacać młodsza siostra jako właściciel.  Zamieszkująca lokal siostra odmówiła partycypacji w kosztach utrzymania lokalu, odmówiła jego dobrowolnego opuszczenia.

Niestety w przypadku ustanowionej służebności eksmisja z lokalu nie dojdzie do skutku, bo zamieszkująca siostra ma w ten sposób zagwarantowany tytuł prawny do zajmowania lokalu. Jak wybrnąć z tej sytuacji?

Służebność osobista na czym polega?

Zacznijmy od tego czym jest służebność osobista. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zostało wymienione w zamkniętym katalogu określonym w art. 244 kodeksu cywilnego. Tłumacząc prościej z prawniczego języka na ludzki mogę powiedzieć, że ograniczone prawo rzeczowe to taka „podróbka prawa własności”, prawo słabsze od prawa własności, ale skuteczne wobec właściciela. Służebność osobista jako ograniczone prawo rzeczowe charakteryzują się tym, że przyznaje osobie niebędącej właścicielem ściśle określone w ustawie uprawnienia do rzeczy cudzej, skuteczne wobec osób trzecich nawet w stosunku do właściciela rzeczy. Uprawnieniom tym odpowiadają bierne obowiązki innych osób, w tym właściciela rzeczy obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym. Ten bierny obowiązek sprowadza się często do powstrzymywania się od działań, które by uniemożliwiały lub utrudniały wykonywanie tych uprawnień przez uprawnionego na podstawie służebności.

Art, 296 k.c. definiuje służebność osobistą w ten sposób , że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Oznacza to, że służebność osobista może przybrać różne formy korzystania z nieruchomości przez uprawnionego. Jako przykład można podać dostęp do pomieszczeń gospodarczych.

Służebność mieszkania jest podkategorią  służebności osobistych. W przypadku służebności mieszkania, osoba uprawniona może w lokalu, w domu mieszkalnym lub jego części po prostu swobodnie mieszkać, a właściciel nie może jej tego korzystania w celach mieszkalnych zabronić ani zakłócać.

Na jaki okres ustanawia się służebność osobistą?

Co do zasady służebność osobista związana jest z konkretną osobą uprawnioną na czas jej życia. Oczywiście istnieje spór, co do tego czy służebność ustanowiona na czas życia uprawnionego jest umową na czas określony czy też nie. W tej kwestii przeważająco uznaje się, że jest to służebność na czas nieokreślony. W jaki sposób służebność wygasa? Istnieje możliwość ustanowienia służebności na czas określony np. 5 lat.

Służebność osobista wygasa co do zasady wraz ze śmiercią uprawnionego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w umowie o ustanowienie służebności przewidziano sukcesję, czyli wskazaną inną osobę, która „wskoczy” w miejsce zmarłego. Służebność może wygasnąć po ziszczeniu się warunku zastrzeżonego w umowie lub na skutek nie wykonywania służebności przez 10 lat.  Również zrzeczenie się służebności przez uprawnionego skutkuje wygaśnięciem tego prawa.

Jak ustanowić służebność osobistą?

Wróćmy do historii opisanej na początku artykułu. Jak zdążyłeś zauważyć matka dokonała darowizny na córkę, przekazując jej w ten sposób mieszkanie. Dodatkowo w tym samym czasie (nawet w tym samym akcie notarialnym) ustanowiono służebność osobistą na rzecz siostry. Otóż podstawowym sposobem ustanowienia służebności osobistych jest umowa zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości a oznaczoną osobą fizyczną.

Takiego umownego ustanowienia służebności osobistych dokonuje się często przy okazji nawiązania innego stosunku umownego (darowizna, sprzedaż, zamiana), bądź też w odrębnej samodzielnej umowie. W przykładzie omawianym powyżej doszło do dokonania tzw. Darowizny obciążliwej, czyli połączonej z ustanowieniem służebności mieszkania lub innej służebności osobistej na rzecz darczyńcy lub osoby trzeciej.

Czy służebność osobista jest bezpłatna?

Ustanawiana służebność może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny. Wszystko zależy od ustaleń pomiędzy stronami. Co istotne – od ustanowionej służebność uiszcza się podatek do urzędu skarbowego. Zasady z jego zwolnienia jak również ustalania wysokości daniny obowiązują zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.

Jak zakończy się historia wspomagana na początku? Na pewno zakończy się w sądzie. Jeżeli siostry się nie dogadają – ratunkiem może być zamiana służebności na rentę. Ale to już historia na inny wpis…

 

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Przedawnienie podatku od nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości